Khách đến Đồng Hới có thể tìm một nơi nghỉ gần biển, thuận tiện cho chuyến bay, tàu hỏa hoặc một kỳ nghỉ kết hợp tham quan. Trong khi đó, khách chọn Phong Nha thường muốn dành thời gian cho hang động, thiên nhiên và các hoạt động khám phá.

Sự khác biệt này ảnh hưởng trực tiếp đến việc lựa chọn bất động sản, thiết kế phòng, xây dựng dịch vụ và tổ chức vận hành.

Đối với nhà đầu tư homestay, câu hỏi quan trọng không đơn thuần là mua đất ở Đồng Hới hay Phong Nha, mà là bất động sản đó sẽ phục vụ nhóm khách nào và tạo ra doanh thu bằng cách nào.

1. Đồng Hới và Phong Nha: Hai thị trường lưu trú với nhu cầu khác nhau

Đồng Hới là đô thị ven biển, đồng thời có sân bay và ga đường sắt phục vụ các hành trình đến khu vực Phong Nha. Phong Nha lại là điểm lưu trú gắn trực tiếp với hệ thống hang động, cảnh quan núi đá vôi và hoạt động du lịch thiên nhiên thuộc vùng Phong Nha – Kẻ Bàng.

Khác biệt về chức năng du lịch dẫn đến khác biệt trong cách khách quyết định đặt phòng.

Đây là bảng phân loại nhu cầu và định hướng khảo sát mô hình, không phải kết quả thống kê thị phần, công suất phòng hay mức sinh lời của hai địa phương.

Một bất động sản ở Đồng Hới có thể phù hợp để kinh doanh phòng nghỉ tiêu chuẩn nhưng không tạo được trải nghiệm mà khách tìm kiếm tại Phong Nha. Ngược lại, một khu đất rộng, có vườn và cảnh quan đẹp tại Phong Nha chưa chắc phù hợp với nhà đầu tư muốn vận hành theo mô hình cho thuê phòng đơn giản, ít nhân sự.

2. Đầu tư homestay tại Đồng Hới: Vị trí và sự thuận tiện quyết định sản phẩm

Đồng Hới có một đặc điểm đáng chú ý đối với nhà đầu tư: khách không nhất thiết đến đây chỉ để nghỉ dưỡng.

Một người có thể đặt phòng vì muốn đi biển Nhật Lệ. Người khác cần ngủ lại trước chuyến bay sáng hôm sau. Một gia đình chọn Đồng Hới làm nơi lưu trú để kết hợp tham quan thành phố và đi tour Phong Nha trong ngày.

Các nhu cầu đó có thể cùng tồn tại nhưng không nhất thiết phù hợp với cùng một loại bất động sản.

Homestay khu vực trung tâm và ven sông Nhật Lệ

Những bất động sản có khả năng tiếp cận thuận tiện với khu vực trung tâm, nhà hàng, dịch vụ và các tuyến đường chính có thể phù hợp với mô hình lưu trú ngắn ngày.

Khách thuộc nhóm này thường cần một nơi nghỉ dễ tìm, phòng sạch, có điều hòa, nước nóng, Wi-Fi ổn định và thuận tiện khi di chuyển.

Nếu cải tạo nhà phố thành homestay, nhà đầu tư nên chú ý đến lối đi, khả năng cách âm, khu vực để hành lý, chỗ đỗ xe và việc tiếp nhận khách ngoài giờ thông thường.

Một căn nhà có mặt tiền đẹp nhưng nằm ở vị trí khó đỗ ô tô hoặc phải kéo hành lý qua nhiều bậc thang có thể tạo ra bất tiện cho khách gia đình và khách di chuyển bằng tàu hỏa.

Vì vậy, đối với sản phẩm lưu trú đô thị, tính thuận tiện có thể quan trọng hơn việc trang trí phòng theo phong cách độc đáo.

Homestay gần biển Nhật Lệ và khu vực Bảo Ninh

Nếu bất động sản nằm gần biển, câu chuyện đầu tư sẽ khác.

Nhà đầu tư có thể phát triển phòng gia đình, căn hộ có bếp hoặc nhà cho thuê nguyên căn phục vụ nhóm bạn và các gia đình đi nghỉ.

Tuy nhiên, không nên mặc định rằng cứ gần biển là có thể đạt giá thuê cao.

Khoảng cách đi bộ thực tế từ bất động sản đến bãi tắm, khả năng tiếp cận nhà hàng, sự an toàn của đường đi và trải nghiệm của khách vào buổi tối đều cần được khảo sát.

Một căn nhà nhìn thấy biển nhưng phải di chuyển bằng ô tô mới đến được khu vực ăn uống có thể phù hợp với khách có xe riêng, song chưa chắc hấp dẫn với khách muốn đi bộ.

Đối với bất động sản ven biển, nhà đầu tư cũng cần tính đến chi phí bảo trì do môi trường muối biển, độ ẩm, gió bão và tình trạng ăn mòn thiết bị.

Có nên mua nhà phố ở Đồng Hới để chuyển thành homestay?

Đây là hướng đáng khảo sát đối với người muốn kết hợp sở hữu bất động sản đô thị và kinh doanh lưu trú.

Nhưng trước khi quyết định, cần phân biệt hai phương án: một căn nhà được mua chủ yếu để khai thác phòng nghỉ và một tài sản có thể sử dụng cho nhiều mục đích nếu hoạt động lưu trú không đạt kỳ vọng.

Với phương án thứ hai, nhà đầu tư nên khảo sát khả năng sử dụng làm nhà ở, văn phòng, mặt bằng kinh doanh hoặc cho thuê dài hạn. Khả năng chuyển đổi thực tế còn phụ thuộc vị trí, thiết kế, quyền sử dụng tài sản và quy định áp dụng.

Không nên cộng các nguồn thu giả định đó vào phương án tài chính khi chưa xác định được nhu cầu thuê và khả năng khai thác.

3. Đầu tư homestay tại Phong Nha: Bán trải nghiệm, không chỉ bán phòng ngủ

Phong Nha có lợi thế khác biệt nhờ tài nguyên du lịch hang động, rừng và cảnh quan núi đá vôi. Khu vực Phong Nha – Kẻ Bàng thuộc Di sản thiên nhiên thế giới được UNESCO ghi danh từ năm 2003 và đã có các lần mở rộng, điều chỉnh sau đó.

Đối với nhà đầu tư, lợi thế tài nguyên này tạo cơ sở để nghiên cứu mô hình lưu trú gắn với trải nghiệm thiên nhiên.

Tuy nhiên, sở hữu một mảnh đất có cảnh quan đẹp không đồng nghĩa với việc có thể xây dựng homestay hoặc kinh doanh thành công.

Khách đến Phong Nha cần gì ở một homestay?

Một khách lựa chọn Phong Nha để khám phá hang động có thể dành phần lớn thời gian ban ngày cho hoạt động ngoài trời.

Sau chuyến đi, họ cần một nơi nghỉ ngơi thoải mái, có thể tắm giặt, ăn uống và chuẩn bị cho hành trình tiếp theo.

Những tiện ích đáng khảo sát gồm không gian sinh hoạt chung, bữa sáng, khu vực phơi hoặc xử lý đồ ướt, chỗ để hành lý và khả năng hỗ trợ thông tin về phương tiện di chuyển.

Đối với khách đi tour có giờ khởi hành sớm, việc chuẩn bị bữa sáng hoặc hỗ trợ đặt xe có thể có giá trị thực tế hơn một số hạng mục trang trí.

Đây là những giả thuyết sản phẩm cần kiểm tra qua phỏng vấn khách và khảo sát cơ sở đang hoạt động, không phải bằng chứng rằng mọi khách đến Phong Nha đều có cùng nhu cầu.

Homestay gần trung tâm Phong Nha hay farmstay ở vùng nông thôn?

Hai vị trí này phục vụ những trải nghiệm khác nhau.

Khu vực trung tâm Phong Nha phù hợp để nghiên cứu mô hình lưu trú dễ tiếp cận nhà hàng, dịch vụ, điểm tập trung tour và khu vực bến thuyền tham quan Động Phong Nha.

Một homestay tại đây không nhất thiết phải có khuôn viên lớn. Khả năng vận hành thuận tiện, giao tiếp với khách và kết nối dịch vụ có thể là điểm cạnh tranh chính.

Khu vực nông thôn, ven sông hoặc có cảnh quan đồng ruộng phù hợp hơn với mô hình mà bản thân nơi lưu trú là một phần của trải nghiệm.

Khách có thể muốn ngồi ngoài vườn, đạp xe, dùng bữa trong không gian yên tĩnh hoặc dành thời gian nghỉ giữa các ngày khám phá.

Nhưng vị trí càng xa trung tâm, nhà đầu tư càng cần trả lời rõ: khách sẽ ăn tối ở đâu, di chuyển thế nào, ai hỗ trợ khi có sự cố và chi phí đưa đón có được tính trong giá phòng hay không?

Một farmstay đẹp trên ảnh nhưng bất tiện khi đi lại có thể phải đầu tư thêm vào phương tiện, nhân sự và dịch vụ ăn uống.

Không phải homestay nào cũng cần hồ bơi

Hồ bơi có thể giúp một số cơ sở lưu trú tại Phong Nha tạo thêm giá trị trải nghiệm, đặc biệt khi khách muốn nghỉ ngơi sau hoạt động ngoài trời.

Tuy nhiên, hồ bơi cũng làm tăng chi phí xây dựng, xử lý nước, điện, bảo trì và an toàn vận hành.

Với khu đất nhỏ hoặc dự án vốn hạn chế, nhà đầu tư nên so sánh giá trị thực tế của hồ bơi với các phương án khác như tăng chất lượng phòng, bố trí thêm không gian chung hoặc cải thiện cảnh quan.

Quyết định cần dựa trên nhóm khách mục tiêu và mức giá họ sẵn sàng trả, thay vì sao chép thiết kế từ các homestay có nhiều lượt đặt phòng trên mạng.

4. Từ hành vi khách du lịch đến quyết định đầu tư bất động sản

Một sai lầm phổ biến khi nghiên cứu homestay là đánh giá thị trường chủ yếu qua số lượng điểm tham quan hoặc hình ảnh cơ sở lưu trú trên các nền tảng đặt phòng.

Điểm tham quan nổi tiếng có thể tạo ra nhu cầu du lịch, nhưng khách đến tham quan không nhất thiết phải ngủ lại tại địa phương.

Đồng Hới và Phong Nha là ví dụ rõ ràng.

Khách có thể đáp xuống sân bay Đồng Hới, đi tham quan Phong Nha rồi quay về một khách sạn ở thành phố. Một nhóm khách khác có thể đến Đồng Hới bằng tàu hỏa nhưng tiếp tục đi thẳng đến Phong Nha để lưu trú nhiều đêm.

Khách chọn Đồng Hới khi sự thuận tiện, biển hoặc dịch vụ đô thị quan trọng hơn việc ở gần hang động. Khách chọn Phong Nha khi các hoạt động hang động và thiên nhiên chiếm phần lớn hành trình.

Người muốn hiểu rõ hơn cách khách quốc tế cân nhắc hai nơi có thể tham khảo bài phân tích Phong Nha vs Dong Hoi: Where Should You Stay?  của Central Vietnam Tour.

Bài hướng dẫn du lịch này phân biệt nhu cầu lưu trú theo thời gian chuyến đi, mục đích tham quan, sân bay, ga tàu và việc phải di chuyển nhiều lần giữa Đồng Hới với Phong Nha. Đây là một góc nhìn hữu ích để nhà đầu tư đối chiếu với nhóm khách dự kiến của bất động sản mình đang nghiên cứu.

Tuy nhiên, hành vi lựa chọn nơi lưu trú chỉ là một phần của bài toán kinh doanh. Để xác định cơ hội đầu tư, vẫn cần khảo sát nguồn cung phòng, giá bán thực nhận, chi phí và hiệu quả vận hành tại vị trí cụ thể.

5. Cùng một số vốn, nên chọn mô hình nào?

Không thể đưa ra kết luận về địa điểm đầu tư chỉ từ tổng số vốn.

Hai bất động sản có giá mua tương đương có thể cần ngân sách cải tạo, đội ngũ nhân sự và chiến lược bán phòng hoàn toàn khác nhau.

Hãy xét hai phương án giả định.

Phương án A: Cải tạo một căn nhà tại Đồng Hới thành cơ sở lưu trú nhỏ.

Nhà đầu tư có thể tập trung vào phòng nghỉ tiêu chuẩn, khả năng tiếp nhận khách linh hoạt và khai thác nhu cầu lưu trú gắn với thành phố, biển hoặc giao thông.

Các vấn đề cần kiểm tra là kết cấu nhà, khả năng cải tạo phòng vệ sinh, cầu thang, phòng cháy chữa cháy, hệ thống điện nước và chi phí quản lý khi chủ không trực tiếp có mặt.

Phương án B: Xây dựng homestay sân vườn tại Phong Nha.

Nhà đầu tư có thể phát triển phòng riêng, khu sinh hoạt chung, sân vườn và một số dịch vụ bổ trợ cho khách khám phá thiên nhiên.

Đổi lại, phương án này đòi hỏi nghiên cứu kỹ hơn về hạ tầng khu đất, đường tiếp cận, nguồn nước, thoát nước, cảnh quan, điều kiện xây dựng và khả năng vận hành khi khách không ở gần các dịch vụ trung tâm.

Cả hai đều có thể trở thành mô hình kinh doanh phù hợp trong những điều kiện nhất định. Sự khác biệt nằm ở khả năng tổ chức sản phẩm, không phải chỉ ở vị trí địa lý.

6. Có nên kỳ vọng homestay Phong Nha hoặc Đồng Hới đạt công suất phòng cao?

Đây là câu hỏi cần được trả lời bằng dữ liệu kinh doanh, không phải bằng số lượt khách du lịch toàn tỉnh.

Một địa phương đón nhiều khách chưa đủ để kết luận một homestay cụ thể sẽ có tỷ lệ lấp đầy cao.

Khách tham quan trong ngày, khách lưu trú, khách mua tour và khách sử dụng dịch vụ ăn uống là các nhóm dữ liệu khác nhau.

Tương tự, số liệu doanh thu của một cơ sở đã vận hành nhiều năm không thể tự động áp dụng cho homestay mới mở tại vị trí khác.

Khi thẩm định một dự án, nên yêu cầu số liệu theo tháng của cơ sở hoặc nhóm bất động sản thực sự tương đồng, bao gồm số phòng có thể bán, số đêm phòng đã bán, giá phòng thực nhận và chi phí vận hành.

Doanh thu phòng không phải lợi nhuận. Doanh thu còn phải trừ chi phí nhân sự, vệ sinh, điện nước, hoa hồng nền tảng đặt phòng, bảo trì, marketing và các khoản chi phí tài chính, thuế liên quan.

Nếu chủ đất hoặc bên bán đưa ra cam kết thu nhập nhưng không có sổ sách, dữ liệu đặt phòng và chứng từ đối chiếu, không nên dùng con số đó làm cơ sở duy nhất để quyết định giá mua.

Cũng không nên mặc định Đồng Hới có thể kinh doanh đều quanh năm hoặc Phong Nha luôn có khách quốc tế lưu trú dài ngày. Các giả định này cần được kiểm tra bằng dữ liệu của đúng phân khúc và đúng vị trí.

7. Sáu việc cần làm trước khi mua đất hoặc nhà để kinh doanh homestay

Đặc biệt, tại Phong Nha, yếu tố cảnh quan không được tách khỏi việc bảo vệ môi trường và khả năng xây dựng hợp pháp. Đất ở gần rừng, sông hoặc khu vực có giá trị sinh thái không mặc nhiên được phép phát triển công trình lưu trú.

UNESCO cũng xác định phát triển hạ tầng và du lịch thiếu bền vững là những yếu tố cần được kiểm soát đối với khu di sản Phong Nha – Kẻ Bàng.

Về hoạt động kinh doanh, pháp luật du lịch Việt Nam phân biệt các loại hình cơ sở lưu trú, trong đó có nhà nghỉ du lịch và nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê. Cơ sở kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện áp dụng về đăng ký kinh doanh, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy và cơ sở vật chất.

Vì vậy, không nên chỉ nghe lời giới thiệu rằng một bất động sản “phù hợp làm homestay” mà bỏ qua việc xác minh với cơ quan chuyên môn trước khi giao dịch.

8. Đầu tư homestay tại Đồng Hới hay Phong Nha phù hợp với từng nhà đầu tư?

Người đang có sẵn một căn nhà tại Đồng Hới và muốn tận dụng tài sản để kinh doanh có bài toán khác với người phải mua đất, xây dựng mới và tuyển nhân sự tại Phong Nha.

Nếu ưu tiên sử dụng một bất động sản đô thị cho nhiều mục đích, nhà đầu tư có thể nghiên cứu mô hình lưu trú tại Đồng Hới cùng các phương án khai thác thay thế. Điều cần kiểm tra là thị trường cho thuê thực tế và khả năng chuyển đổi của chính căn nhà đó.

Nếu muốn xây dựng một sản phẩm du lịch mang dấu ấn riêng, có khả năng trực tiếp tham gia vận hành và tạo trải nghiệm cho khách, mô hình homestay hoặc farmstay tại Phong Nha là một hướng nghiên cứu khác.

Tuy nhiên, Phong Nha không phải nơi chỉ cần xây phòng đẹp rồi đăng lên nền tảng đặt phòng là đủ. Khả năng giao tiếp với khách quốc tế, tổ chức dịch vụ và duy trì chất lượng trải nghiệm có thể trở thành những yếu tố quan trọng trong hoạt động kinh doanh.

Với người không có thời gian trực tiếp quản lý, chi phí thuê nhân sự và thiết lập quy trình vận hành cần được tính ngay từ đầu ở cả hai địa phương.

Kết luận: Hãy chọn mô hình kinh doanh trước khi chọn bất động sản

Đồng Hới và Phong Nha không nên được so sánh đơn giản bằng giá đất hay mức độ nổi tiếng của điểm đến.

Đồng Hới mở ra các hướng khai thác lưu trú gắn với biển, đô thị và nhu cầu di chuyển. Phong Nha tạo điều kiện nghiên cứu sản phẩm lưu trú gắn với hang động, thiên nhiên và trải nghiệm địa phương.

Nhưng lợi thế du lịch không tự động chuyển thành lợi nhuận bất động sản.

Một dự án homestay chỉ có cơ sở đầu tư khi vị trí, sản phẩm, khách hàng mục tiêu và chi phí vận hành phù hợp với nhau.

Trước khi mua đất hoặc nhà để kinh doanh, nhà đầu tư nên bắt đầu từ câu hỏi: Ai sẽ trả tiền để ngủ tại đây, vì sao họ chọn nơi này thay vì cơ sở khác và nguồn thu đó có đủ để duy trì hoạt động trong những tháng kinh doanh khó khăn hay không?

Trả lời được những câu hỏi đó sẽ giúp quyết định đầu tư dựa trên nhu cầu thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng phát triển du lịch trong tương lai.
nếu bạn muốn tham khảo những thông tin đầu tư hướng đến đón lượng khách Tour Miền Trung Việt Nam hãy liên hệ chúng tôi